פסק-דין בתיק ע"א 6105/05

המערערים רכשו מהמשיבה דירה בקומת קרקע, עם מרפסת וגינה, בביתר עילית, בהתאם להסכם שנחתם ביום 29.12.97.

          המערערים הגישו לבית-משפט קמא תביעה כספית בגין ליקויים ואי-התאמות, שעיקרם בצינור ניקוז, בגינה, צורתה וגובהה מפני הקרקע.

          בית-משפט קמא (כב' השופטת מ' אביב) פסק, כי בגין הליקוי בצינור הניקוז תשלם המשיבה למערערים 6,595 ש"ח בצירוף מע"מ. אשר לגינה, נדחתה טענת המערערים כי הובטח להם שהיא תהיה גבוהה ממפלס הכביש בכמה מטרים. בה בעת התקבלה טענתם, כי גודל הגינה אמור היה להיות 22 מ"ר, בעוד ששטחה בפועל עומד רק על 17.2 מ"ר. כמו כן התקבלה טענתם, כי הגינה אמורה הייתה להיות מלבנית ולא בצורת "ריש". בשל שני פריטים אלה, נפסק למערערים סכום שווה ערך ל-2,000$ ארה"ב.

          נוכח הפער הגדול בין סכום התביעה לסכום שנפסק, פסק בית-משפט קמא לתובעים שכ"ט והוצאות בסכום כולל מופחת של 5,000 ש"ח.

          המערערים לא השלימו עם פסק הדין והגישו את הערעור שלפנינו. בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון פרשו המערערים יריעת מחלוקת רחבה, אולם בפתח הדיון בפנינו צימצם ב"כ המערערים את הערעור לשתי נקודות בלבד: גובה מפלס הגינה מפני הכביש והפיצוי המגיע למערערים בשל ליקוי זה, ומיעוטו של סכום ההוצאות.

          לאחר ששקלנו את טענותיהם המקיפות של ב"כ הצדדים הגענו למסקנה, כי דין הערעור להתקבל.

נפתח בסוגיית גובה מפלס הגינה מפני הכביש.

טענתם של המערערים בבית-משפט קמא הייתה, כי במהלך הדין ודברים שקדמו להסכם המכר הובטח להם על-ידי נציג המכירות של המשיבה, כי הדירה תהיה גבוהה ממפלס הכביש שבחזית הבית בכמה מטרים, וכך תובטח פרטיותם, בעוד שבפועל הגינה היא בגובה של 45 ס"מ בלבד ממפלס הכביש.

בית-משפט קמא דחה את טענתם זו של המערערים, בקובעו כי לא היה למערערים "בסיס לגיטימי להסיק כי דירתם תהיה מוגבהת מהכביש". בית-משפט קמא ביסס קביעתו זו על שלושה נדבכים. האחד, על התמונה העליונה השמאלית בפרוספקט שעליו הסתמכו המערערים, שבה מצויירות החצרות בהגבהה קטנה בלבד. השני, כי המערערים לא זימנו כעד מטעמם את נציג המכירות. השלישי, כי סביר להניח שהמערערים ביקרו באתר הבניה במהלך הבניה וידעו על מפלס הגינה, ולמרות זאת לא הקימו קול זעקה. אין בידינו לקבל הנמקה זו. הואיל וכל כולה של ההנמקה מבוססת על שיקולי הגיון, איננו רואים מניעה להתערבותנו.

אשר להסתמכות על הפרוספקט, נראה כי שגה בית-משפט קמא בהסתמכו על התמונה העליונה השמאלית. תמונה זו מתייחסת לערפו - חזיתו האחורית של הבית - בעוד שטענות המערערים מתייחסות לגינה הנמצאת בחזית הקדמית. עיון בתמונה השמאלית התחתונה בפרוספקט שבה מוצגת החזית הקדמית של הבית מלמד, כי החצר אכן מוגבהת באופן משמעותי וניכר מהכביש. נתון זה תמך בצורה ברורה בגירסתם של המערערים אודות המצג שהוצג לפניהם. גם סברתו של בית-משפט קמא, כי החובה להזמין את נציגי המכירות של המשיבה הייתה מוטלת על שכמם של המערערים, אינה יכולה לעמוד. נכון הדבר, שנטל השכנוע מוטל על המערערים, ואולם לאחר שעלו על דוכן העדים ומסרו את גירסתם הנתמכת כאמור בפרוספקט, עבר נטל הבאת ראיות אל כתפיה של המשיבה, והיא זו שהייתה צריכה לזמן את עדיה על מנת לסתור את גירסתם של המערערים.

המשיבה לא עשתה כן, מסיבות השמורות עמה. במצב דברים זה לא נסתרה גירסתם של המערערים, ולא עוד אלא שהימנעות המשיבה מלזמן עדים שפעלו מטעמה, עומדת בעוכריה.

אשר לנימוק השלישי של בית-משפט קמא, בדבר פנייתם המאוחרת של המערערים למשיבה, הרי שהמערערים העידו כי הבחינו בליקוי רק כחודשיים לפני קבלת הדירה. בניגוד לדעת בית-משפט קמא, אין אנו מוצאים כל תמיהה בעובדה זו, ולא הונחה כל תשתית ראייתית לקביעה כי המערערים היו אמורים להבחין בהפרשי הגובה בשלבים מוקדמים יותר.

לכל האמור לעיל ראוי להוסיף, כי במפרט שצורף לחוזה המכר לא פורטו פרטים כלשהם באשר לגינה. הפרטים הרלוונטיים נמצאו בתכניות היתר הבניה, אולם בית-משפט קמא קבע כי לא הובאו לידיעת המערערים על-ידי המשיבה, ואף הביע על כך פליאה.

לאור כוחם המצטבר של השיקולים שמנינו, מן הדין היה לקבל את טענתם של המערערים, לפיה הובטח להם כי הגינה תהיה גבוהה ממפלס הכביש בכמה מטרים. משבאנו עד כאן, לא נותר אלא לקבוע את הפיצוי המגיע למערערים בגין אי-התאמה זו.

ב"כ המערערים עתר לחייב את המשיבה בגין הפרשי הגובה בפיצויים המשקפים את ירידת ערך דירה שמפלס גינתה נמוך לעומת דירה שמפלס גינתה גבוה. בהקשר זה ביקש להסתמך על חוות-דעת מומחה מטעמו, בה נאמד גובה הפיצוי ב-10% משווי הדירה, היינו 12,500$. לחלופין היפנה לחוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ולדבריו של המומחה בחקירה נגדית, לפיהם ירידת הערך מסתכמת ב-3%-4% משווי הדירה.

לאור העדר ההתייחסות של המפרט הטכני לסוגיית הגינה, גובהה צורתה או שיטתה, אין סיבה שלא להתייחס למצג הטרום חוזי כאל חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, ולחייב את המשיבה בפיצויים בגין ירידת ערך.

לאחר שנתנו דעתנו לכל הנתונים דלעיל, אנו מעמידים את סכום ירידת הערך על סך של 20,000 ש"ח כערכם להיום.

במאמר מוסגר יצויין, כי את זכאותם של המערערים לפיצוי בגין מצגי השווא של המשיבה באשר למפלס הגינה ניתן לבסס גם על סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - החוק). כפי שציינו לעיל, בעת חתימת חוזה המכר ידעה המשיבה מהו מפלס פני הקרקע ואף ציינה אותו בתכניות ההיתר, אך אף-על-פי כן יצרה בפני המערערים מצג שונה בתכלית. אף אלמלא ניתן היה לראות במצג הטרום חוזי חלק מחוזה המכר, עדיין היה מקום לפסוק למערערים את רכיב הפיצויים לפי סעיף 12 לחוק.

ומכאן לסוגיית ההוצאות.